ישראל היא מדינה קטנה ולכן, מרבית האזרחים גרים במסגרת בתים משותפים וההגדרה היא לבניין מגורים שיש בו יותר משתי דירות. צורת מגורים זו, נפוצה בערים המרכזיות והקטנות וכן בפריפריה ובאזור השפלה בפרט. במסגרת החיים בבית משותף, ייתכן כי הדיירים חיים בשכנות טובה, אבל פעמים רבות מתפתחים סכסוכים משפטיים בין הדיירים כמו למשל על רקע של התנגדויות לתב"ע, מול הרשות המקומית ועוד תביעות הקשורות להיתרי בנייה ועוד. עורכי דין רבים, יכולים להעיד על סכסוכים רבים בין הדיירים, על רקע של התנגדויות לתוכניות בניה, דיירים סרבנים המעוניינים במסגרת תוכנית תמ"א 38 להשיג יותר זכויות ובכך הם מעכבים את תכנית הבנייה שאמורה להעלות את ערך הנכס וכדומה.
מערכת המשפט בישראל, כוללת שורה של חוקים אשר נוגעים לסוגיות משפטיות בנושא בתים משותפים. כאשר מדובר על התנגדות של הדיירים לתוספות או לתכניות בנייה, יש לנמק את ההתנגדות תוך 60 יום ממועד הגשת התכניות לוועדה לתכנון וכן לרשות המקומית של העיר. במקרים רבים, הנימוקים עשויים להיות בשל הצרת הפרטיות של השכנים מה שנקרא בשפה המשפטית "היזק ראייה". הוועדה המקומית, תדון בהתנגדות הדיירים ותחליט בתוך 30 יום מתום מועד הגשת ההתנגדויות ותחליט לגבי התוכנית כמו: אישור, דחייה או שינוי התכנית עם סיום שמיעת ההתנגדויות וההכרעה בהן.
התנגדויות הדיירים לשיפור מראה הבניין שותף מה עושים?
אם וועד הבית, מעוניין לערוך שיפוץ כגון שימור או תיקון הבניין המשותף, הוא אמנם עשוי להשיג רוב רגיל. אפילו אם מדובר על שיפור הבניין, יש להשיג את הסכמתם של כל הדיירים בבניין. יש לציין כי אחוזי הסכמתם של הדיירים בדבר השיפוץ של הבניין, נעים בהתאם לסוג העבודה הנדרשת. אם למשל מדובר על טיפולים שוטפים שנעשים מדי תקופה מסוימת, מספיק ברוב רגיל של הסכמת הדיירים. החוק בישראל, אינו מכריח דייר להסכים לשיפוץ הבניין. אם מדובר על חיזוק הבניין, או שיפור עמידותו בפני רעידת אדמה {תמ"א 38}, רוב רגיל של בעלי הדירות יספיק בהחלט.
מה חוק בתים משותפים בנושא מכירת חניה?
אדם שרוכש דירה בבית משותף, רוכש גם חלק מהרכוש המשותף וגם חלקים מסוימים מהרכוש המשותף שמוצמדים לדירה שרכש. לרוב, מדובר על חצר, מחסן, גג או חניה. בהתאם לתשריט ניתן צו לרישום הבניין כבית משותף. בצו הזה, תופיע טבלה של כל הדירות הקיימות בבניין כגון: גודלה של כל דירה, מיקומה בקומות וההצמדות של כל דירה. כל הצמדה, תהיה מסומנת בתשריט באות ובצבע כולל שטח ההצמדה. ישנם מקרים שדייר רוכש חניה מדייר אחר ולכן עסקה זו, נחשבת כעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ויש לשלם עבור עסקה זו את המיסים הקבועים בחוק, כגון מס שבח ומס רכישה.
המיסים בעסקה זו, יהיו על פי גובה מחיר החניה. כאשר מתייחסים למס שבח בעסקת מכירת חניה, מדובר על הרווח שנוצר מיום רכישת החניה, עד למועד מכירתה בפועל. בעסקה זו, אין פטור ממיסים היות ואין מדובר ברכישת דירה, כי אם רק בחלק מן המקרקעין המוצמד לדירה עצמה. יש לציין כי כל שינוי, שיפוץ או אפילו למטרת שדרוג הבניין המשותף, צריך להשיג את חתימות הדיירים במקרים אלה, היות וזכותו של כל דייר להתנגד ואת כל מה שמעוניינים להסדיר, לשפץ, להחליף מעלית וכדומה, יש לערוך אסיפת דיירים, כך שאם ישנה התנגדות היא אף תנומק באסיפה זו.
ייעוץ משפטי לוועדי בתים
וועד הבית נבחר בקפידה על ידי הדיירים עצמם אך במקרים רבים הדיירים יעדיפו לשכור חברה חיצונית שתטפל באחזקת הבניין, גביית וועד הבית מהדיירים וכדומה. חברות אלה, מתייעצות עם עו"ד במקרה של סרבני תשלום, סרבני תמ"א 38, השגות בארנונה במידה והם סבורים כי המחיר שדורשת העירייה על סכום הארנונה הינו גבוה ועוד נושאים מורכבים שיש לערב בהם עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין כמו עו"ד מימון פאר שהוא בוגר בית הספר למשפטים במכללת נתניה ובעל תואר שני מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר אילן.
לעו"ד פאר, יש גם תואר ראשון ושני במדעי המדינה באוניברסיטת חיפה. עוה"ד פאר, מתמחה במשפט המנהלי ורשויות מקומיות, דיני עבודה וזכויות עובדים, חובות ארנונה ועוד. במשך שני העשורים האחרונים, מילא שורה של תפקידים בכירים בכמה רשויות מקומיות.
