עורך דין תמ"א 38

תמ"א 38 היא תכנית התחדשות עירונית של מדינת ישראל, שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. היזם נמצא בצד אחד, ובעלי הבניין בצד השני. עורך דין תמ"א 38 יכול לסייע לכם בהתמודדות מול היזם ורשויות נוספות, וכן להגן על זכויותיכם לאורך כל הפרויקט. 

מהם התפקידים של עורך דין תמ"א 38? כיצד ניתן למצוא עורך דין אמין כדי להבטיח שהתהליך יתנהל בצורה חלקה? מה צריך לפני הפגישה עם עורך דין תמ"א 38 ? 

המדריך הבא יכסה את כל מה שאתם צריכים לדעת כמו גם עצות מועילות. בואו נתחיל.

כיצד עורך דין תמ"א 38 יכול לסייע לכם?

תפקידו של עורך דין תמ"א 38 הוא לייצג את הדיירים מול היזם לכל אורכו של התהליך. תמ"א 38 היא אחת מעסקאות הנדל"ן המסובכות בענף. זהו תהליך ארוך ומסובך שמאופיין לרוב בחוסר ודאות, הן עבור היזמים והן עבור הדיירים. בתוך כל זה, דרוש עורך דין תמ"א 38 על מנת להבטיח, שלדיירים יהיה את הכוח הדרוש להם. מהי הדרך הטובה ביותר לעשות זאת? כעת נרחיב.

עורך דין לתמ"א 38 מסייע לדיירים החל משלב המשא ומתן וההתלבטויות, וכלה ביצירת תוכנית לאיתור יזמים המקובלת על רוב הדיירים. לאחר מכן הוא מלווה אותם בתהליכים שבהם היזם מקבל היתר בנייה ולאחר מכן קבלת טופס 4 ומסירת המפתחות לדיירים. עורך דין אשר מתמחה בפרויקטים של תמ"א 38 צריך להיות דמות סמכותית, בעלת ידע מעמיק ומומחיות מקצועית בכל הגוונים של פרויקטים של התחדשות עירונית, ותמ"א 38 ספציפית. על ניסיונו לכלול יכולת לייצג דיירים, וכן עליו להיות מסוגל להתחשב בצרכיו של כל דייר, ולוודא שכל הצרכים האלה יהפכו למציאות. עורך דין תמ"א 38 המייצג דיירים חייב להיות בעל יחסי אנוש מצוינים, להיות בעל יכולת פתרון מחלוקות וסכסוכים, ובמידת האפשר להיות בעל יכולת חשיבה יצירתית והתאמה לפתרון בעיות מורכבות. 

בפרויקטים של תמ"א 38 מעורבים אנשי מקצוע ושחקנים רבים. אלה כוללים מפקח בניה, אדריכל, מנהל בטיחות ושמאי מקרקעין. ישנן בעיות משפטיות רבות שעלולות להתעורר, כולל אלה של המפתחים. בין היתר מדובר בבחירת פוליסת הביטוח לדירות קיימות, וביצוע בנייה בזמן שהבניין עדיין מאוכלס (בתמ"א חיזוק) ועוד ועוד ועוד אתגרים רבים ומורכבים המחייבים ליווי וייצוג מקצועי מטעמו של  עורך דין תמ"א 38.

שני סוגים עיקריים של תמ"א 38:

תמ"א 38/1: תכנית זו היא חיזוק מבנה קיים. לדיירי הבניין יינתנו ממ"ד נוסף ומרפסת, חניה לרוב ומחסן במידת האפשר. בבניין יש מעלית והוא עובר שיפוצים גדולים.

תמ"א 38/2: במקרה זה נהרס הבניין כולו ונבנה מחדש לגמרי. כל דייר יקבל דירה חדשה, עם מרפסת, חניה ובמידת האפשר גם מחסן.

עו"ד תמ"א 38 נמצא שם כדי להגן על זכויות הדיירים בשני המקרים ולדאוג שיקבלו את כל המגיע להם.

עו"ד תמ"א 38 או עורך דין מקרקעין?

חשוב לדעת שלא כל עורכי דין למקרקעין יוכלו לסייע לכם בתהליך תמ"א 38. זאת מאחר ומדובר בהתמחות בתחום הנדל"ן. נוסיף ונאמר, שישנם מושגים רבים אשר עורך דין שלא מומחה בתמ"א 38 לא יוכל לזהות מכיוון שישנם מצבים משפטיים ייחודיים הקיימים רק בהליך תמ"א. עסקת תמ"א 38 הינה שונה מאוד מעסקת מקרקעין "סטנדרטית" – כך לדוגמא ההתנהלות מול הרשויות הינה לעיתים שונה לחלוטין. כמו גם, ישנן סיטואציות משפטיות ייחודיות אשר מתקיימות רק בתהליך התמ"א, למשל-   סעיפים בחוזה הנוגעים להתנהלות מול היזם, ערבויות, ביטוחים ייחודיים לעסקאות תמ"א ועוד.

תמ"א 38: תפקיד עורך דין

כפי שאתם אולי כבר יודעים, תפקידו של עורך הדין תמ"א 38 שונה בתכלית מעורכי דין אחרים. עורכי דין תמ"א 38 צריכים להיות שם כדי להדריך אתכם לאורך כל התהליך, והעבודה שלו מסתיימת רק כאשר אתם עוברים לדירה החדשה שלכם. אלו הם תפקידי המפתח של עורך הדין כדי להבטיח שלא תישארו באוויר.

איגוד הדיירים: עסקת תמ"א מורכבת הרבה יותר מעסקת מכר של דירה בין שני אנשים. עסקת תמ"א 38 כוללת דיירים רבים. לכל דייר יש את הרצונות והאינטרסים שלו. המטרה העיקרית של עורך דין לתמ"א 38 היא לייצר מפגש בין הדיירים, להקשיב לרצונות ולצרכים השונים, ולדעת כיצד לחבר אתכם יחד כדי שתוכלו לעבוד כצוות מול היזם.

בחירת נציגות דיירים: עורך דין תמ"א 38 יכול לעזור לכם לבחור את נציגות הדיירים. הנציגות תפקח על כל התהליך ותסייע במשא ומתן מול היזם. עורך הדין יכול לסייע גם אם כבר נבחרה נציגות. 

מכרז יזמים: בחירתו של היזם שיוביל את פרויקט התמ"א מהווה את אחד השלבים המשמעותיים ביותר בכל התהליך הזה. עורך דין לתמ"א 38 יעזור לכם לבצע מכרז יזמים בצורה הנכונה, ולבחור יזם מקצועי, איתן כלכלית ואמין, אשר יבטיח לכם את התמורות והתנאים המשתלמים ביותר ואשר יוביל את הפרויקט על הצד הטוב ביותר עבורכם.

שלבים ליישום פרויקט תמ"א 38

להלן סקירה מהירה של כל שלב ביישום הפרויקט:

מינוי עורך דין מומחה לתמ"א 38 – מינוי עורך דין שמייצג את דיירים הינו השלב הראשון והחשוב ביותר בהתקדמות התהליך. חתמו על כתב מינוי המפרט את השירותים המשפטיים שיינתנו.

בחירת יזם – השלב השני בתהליך הבחירה הוא של הדיירים. חשיבות מכרעת בבחירת יזם בעל ניסיון בביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38.

ניהול משא ומתן וגיבוש הסכם סופי לחתימה – תהליך זה יתקיים בין באי-כח הצדדים ובשיתופם של חברי נציגות הבניין. תפקידו של עורך הדין הוא לעמוד על זכויותיהם של בעלי הדירות ולעגן בחוזה הסופי את כלל האספקטים המשפטיים והמסחריים תוך כדי שמירה על האינטרסים של הדיירים.

חתימה על חוזה מחייב– כאשר החוזה נחתם על ידי הרוב הדרוש לביצוע התהליך,  אזי הוא ייחתם גם על ידי היזם. ממועד החתימה כאמור יימנו כל המועדים הקבועים בחוזה. טיפול בדיירים שמסרבים לפרויקט יוביל את הצדדים לערכאות ולפתיחת הליך משפטי כנגדם בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים.

עריכת בקשה להיתר בנייה והגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה – שלב זה מבוצע על ידי היזם בשיתוף אדריכל הפרויקט וכן נציגות הבניין. התוכנית כוללת תכנון של הפרויקט בכללותו.

פרסום הבקשה להתנגדויות – ככל ותוכנית ההגשה כוללת בקשה להקלות ו/או שימוש חורג  יחויב היזם בפרסום התוכנית להתנגדויות עפ"י סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. ההתנגדויות תוגשנה לא יאוחר מ- 14 ימים ממועד הפרסום. ההתנגדויות ידונו במועד שייקבע ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מתן היתר בנייה בתנאים –  ליזם ניתן היתר עקרוני. לאחר ביצוע השינויים על ידי ועדת התכנון המקומית והתקיימו כל הדרישות, ניתן לתת היתר סופי.

חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי – במקרה והפרויקט ממומן באמצעות גורם פיננסי מוסדי נדרשים בעלי הדירות לחתום על מסמכי ההלוואה הפיננסית. עורך הדין נדרש לעיין במסמכי הליווי ולבחון כי המסמכים תקינים ואינם משיתים חבות כספית על מי מבעלי הדירות.

ערבויות וביטוח – כתנאי ל"הגירה" יידרש היזם להפיק פוליסת בביטוח וכן ערבויות. יובהר כי במצב של פינוי הדיירים בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה הדיירים יקבלו דמי שכירות, ערבות לשכירות, כמו גם, הבטחה למכירה בתמורה לפינוי דירתם.

קבלת היתר בנייה – בשלב זה עוברים משלב התכנון לשלב הביצוע.

תחילת ביצוע עבודות הבנייה והחיזוק – התחלת העבודות תחת פיקוח ובמסגרת לוחות הזמנים אשר נקבעו בחוזה.

מסירת העבודות / סיום הפרויקט – זהו השלב בו הסתיימו עבודות הבנייה וקבלת טופס 4. לאחר קבלת טופס האכלוס ניתן להתחיל את שלב הפיתוח הסביבתי.

תקופת הבדק -התקופה בה על היזם לבדוק ולבצע תיקונים במידה ונמצאו ליקויים.

תיקון / רישום הבית המשותף – זהו השלב הסופי של הפרויקט. שם מתבצעות תוספות הבנייה ומתוקן הרישום בפנקסי המקרקעין.

איך בוחרים עו"ד תמ"א 38?

כאמור, בעת בחירת עו"ד תמ"א 38 יש להתייחס למגוון גורמים לגבי אופי ואופי עבודתו של עורך הדין. להלן מספר פרמטרים עיקריים שיש לזכור בעת בחירת עורך דין לתמ"א 38.

תקשורת היא המפתח – תמ"א 38 היא מאמץ לטווח ארוך. עורך דין תמ"א 38 יהפוך לחלק מהחיים שלכם לשנים רבות. לכן חשוב לבחור עורך דין אשר  גורם לכל הדיירים להרגיש בנוח מבחינת התקשורת והכימיה איתו. עורכי דין תמ"א 38 הם סוג של פסיכולוג לדיירים – עליהם להבין ולכלול את צרכי הדיירים.

קורות חיים מרשימים: עורך דין תמ"א 38 צריך להיות בעל ניסיון רב במגוון רחב של פרויקטים מוצלחים. עורך דין שראה ועשה הכל צריך להיות בראש סדר העדיפויות. יש לו את הכישורים והניסיון לעזור לכם בצורה הטובה ביותר.

בעל המלצות – מומלץ לקבל המלצות מדיירים שהוא סייע להם בעבר.

משרדינו מלווה דיירים מספר מיזמי תמ"א תוך שיתוף פעולה מלא עם נציגות הדיירים והיזם.