שר האוצר, הודיע כי ברפורמה החדשה שלו בנושא הדיור, תשתנה גם המדיניות בתחום של פיצול דירות. באמצעות רפורמה זו, ניתן יהיה להשיג הקלות שונות, אשר יזרזו את התהליך. הצעת חוק זו, קובעת הוראה זו, אחת ל-5 שנים, כאשר הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, תהיינה מסמכות לאשר הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בבית צמוד קרקע במבנה קיים. יש לציין, כי פיצול של יחידת דיור לשתי דיור היא ללא תוספת בניה. התנאי הוא שהמבנה הקיים, יהיה בגודל של 120 מ"ר ושטח יחידת הדיור הנוספת, תהיה בגודל של 55 מ"ר. היחידה הנוספת, תכלול: מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.
כאשר מדובר על חלוקה אחת עבור שתי דירות או יותר, יש להמציא אישור בנייה מהוועדה המקומית הממונה על תכנון ובנייה. עובדה זו לא תשתנה והחלוקה עצמה תיחשב כשיפוץ פנימי שאינו מחייב את קבלת היתר הבניה. יש לציין, כי גם אם פיצול הדירה אינו נראה כלפי חוץ, ישנה משמעות על הבית המשותף היו ומדובר על העמסה בתשתיות הקיימות כגון: ביוב מים וחשמל. אם מדובר על כמה דירות מפוצלות באותו בית, יש השלכה על הצנרת המשותפת ועל הרכוש המשותף בכלל.
ההשפעה של פיצול דירות על ערך הנכסים הנמצאים בבניין משותף
למרות שמדובר על הקלה לדיירים שונים המעוניינים למצוא נכס בעיר הקרוב לעבודתם ומוצאים פתרון נוח וזול למגורים, ישנן השלכות על שאר הנכסים הנמצאים בבניין המשותף והכוונה היא אל ירידת ערך הדירות בבניין זה. מדובר על יותר צפיפות בחניה, בלאי מוגבר של המעלית, מה שגורם לביות בקרב הדיירים שמחליטים כי הם יגישו התנגדויות לתוכניות בניה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הנמצאת בעיר מגוריהם. למרות שהחוק הקיים אינו מחייב את מבקש את מי שמבקש לפצל את דירתו לקבל הסכמה מהדיירים ואין מדובר על רכוש משותף או בזכויות הבניה. הדרך היחידה שניתן לפעול בה היום, הינה הגשת התנגדות לחלוקת הדירות ולפיצולן. יש לציין כי רבים ממפצלי הדירות, אינם מגישים בקשה להיתר ולכן אין שלב של התנגדויות לבקשה זו.
בעלי דירות הגרים בבניין מגורים או על פי ההגדרה בתים משותפים, מבצעים את חלוקת הדירות לשניים בצורה שקטה וערמומית והכוונה היא בעבודת שיפוץ פנימית, כך שדיירי הבניין לא יבינו או יבחינו, כי מדובר על פיצול של דירה שמחולקת למעשה לשניים. לרוב, הדיירים בבניין המגורים יבינו כי בוצעה חלוקה לשתי דירות, רק לאחר תום החלוקה, כאשר כל העבודה הושלמה למעשה.
אז מהי למעשה ההגדרה בחוק של דירות מפוצלות?
יש לציין, כי קיימת הגדרה עבור פיצול דירות, למשל, אם הדירות מופרדות זו מזו מה שיאפשר פרטיות מוחלטת, אם היחידות עונות לתשובה זו בחיוב, אזי, יש להבין כי מדובר על דירה מפוצלת. אם לכל אגף יש דלת כניסה עם מנעול, יש להסיק מכך כי אכן מדובר על שתי יחידות נפרדות. גם מבחינת שירותים, מטבח, מקרר ותנור בכל יחידה יש להבין כי מדובר בשתי יחידות שונות. יש לציין כי ביהמ"ש מתייחס לדמיון בין שני האגפים מבחינת המראה החיצוני ואז מדובר בשתי יחידות שהן זהות בגודלן והן נועדו למגורים נפרדים. גם מבחינת התשתיות, אם לכל יחידה קיימת תשתית נפרדת של מים ,חשמל וגז, אז מן הסתם מדובר על יחידות דיור שהן מפוצלות ומיועדות למגורים עבור שתי משפחות שונות או דיירים שונים. אם עניין ההפרדה של שתי יחידות דיור מפריע לכם, היות ואתם סבורים כי מדובר על ירידת ערך הנכס שלכם, ניתן יהיה לפנות אל עו"ד המתמחה במקרקעין ועוסק בתחומים השונים הקשורים למקרקעין, כמו עורך דין תמ"א 38 הבקיא בכל חוקי המקרקעין.
התייעצות עם עורך דין מחייבת לגבי הפרדת יחידות דיור
אם אתם בעלי דירה שמעוניינים לפצל אותה לשתי יחידות דיור ואתם מעוניינים בייעוץ, או שאולי אתם דיירים בבניין ואינכם מעוניינים כי ערך הנכס שלכם ירד בשל קיומן של יחידות דיור מפוצלות, עו"ד מימון פאר שהוא אחד מעורכי הדן הבולטים בתחום המקרקעין, יסייע לכם בייעוץ וייצג אתכם בעת הצורך. עוה"ד פאר, עוסק בכמה נושאים הקשורים אל משפט מנהלי, דיני עבודה ומקרקעין ושימש כיועץ משפטי בעיריות בצפון הארץ במשך שנים רבות. הידע והניסיון של עו"ד פאר הוא רב ותוכלו לקבל ייעוץ מקצועי.
בין שאר ההתמחויות של עוה"ד פאר, ניתן למצוא ייעוץ וייצוג לאנשים עם חובות בארנונה, השגות בארנונה לאזרחים שהם: ניצולי שואה, חד הוריות, כאלה שנמצאים בפרויקט של התחדשות עירונית {תמ"א 38} או בעלי נכסים נטושים או ריקים שאינם גרים בנכס ואינם מחויבים בתשלום מיסי עירייה.
