כאשר ממשלת ישראל החליטה בשנת 2005 על התחדשות עירונית בתכנית תמ"א 38, היא חשבה בזמנו על חיזוק מבנים של בנייני מגורים בפני רעידות אדמה. תכנית זו התפתחה, אך בשל מצוקת הדיור הרבה בערים מרכזיות בארץ, החל השלב השני של פינוי בינוי של בנייני מגורים שמשתלם יותר להרוס אותם כליל ולבנות תחתם בניין מגורים רב קומות שיהווה פתרון הולם לבעיית הדיור בערים אלה. קבלנים רבים ראו את הנושא כרווחי והחלו בהצעות לבנייני מגורים ישנים. וועדי הבניינים המשותפים, דאגו לייצוג של עו"ד תמ"א 38. מצד אחד, מדובר בהזדמנות לדיירים להעלות את ערך הנכס בצורה משמעותית, אך יש לשקול כמה קריטריונים חשובים, לפני שמתחילים בחתימת החוזים מול החברה הקבלנית המעוניינת ליטול על עצמה פרויקט זה.
יש לוודא כי תכנית זו, תענה על דרישות הדיירים, מה שמצריך ישיבות רבות עם הדיירים ווועד הבית, כאשר יש לדון בהם על הנושא הבטיחותי, ערבויות החברה הקבלנית והתמורה בתום הפרויקט. זו הסיבה כי ייצוג דיירים בתמ"א 38 היא הכרחית היות ומדובר פה על נושא מורכב ביותר שרק מומחים משפטיים בתחום הנדל"ן ונושא זה בפרט, יוכלו להשיג את המקסימום עבור דיירי הבניין המועמד לתכנית תמ"א 38. ישנן הטבות שונות מטעם המדינה, אם לקבלנים המעוניינים בפרויקט זה ואם עבור דיירי הבניין, אשר מועמדים להתחדשות עירונית, אם בחיזוק מבנים בתוספת של שתי קומות או אם בפינוי בינוי כאשר יש להרוס את הבניין כליל ולבנות במקומו בניין חדש רב קומות.
עו"ד אשר עוסק עם ייצוג דיירים בתמ"א 38 ידאג למימוש ההטבות של הדיירים
כאשר בוחרים עורך דין תמ"א 38, אשר יסייע לדיירי הבניין בכל התחומים הקשורים להתחדשות העירונית או לחיזוק מבנים או לתכנית פינוי בינוי, הוא אף יסייע בנוסף בהטבות השונות המגיעות לדיירי הבניין הקשורים אל השגות בארנונה. בנייני מגורים העומדים בפני תכנית תמ"א 38, זכאים להנחות במיסי העירייה או הארנונה כפי שאנו מכירים את המושג הזה ביום יום. מדובר למעשה בעת הפינוי, כאשר הפרויקט התחיל והדיירים יעברו למגורים בדירות שכורות שהקבלן ידאג לשלם עליהן תוך כמה שנים עד שהפרויקט יסתיים. בתקופת ביניים זו, הדיירים לא ישלמו מסים, היות ובנין המגורים לא יהיה כמובן מאוכלס בשל הריסה והבנייה, או חיזוק המבנה והוספת קומות. הטבות נוספות במסי העירייה, יהיו גם בגובה דמי הארנונה אשר תחושב לפי הפרש השטחים בין הדירה המקורית והדירה העתידית שכמובן תהיה גדולה יותר וזאת, למשך 4 שנים.
את תכנית תמ"א 38 ניתן לבצע אך ורק כאשר מדובר על בתים משותפים היות ומדובר על בניין משותף שהכוונה היא להוסיף קומות או לבנות בניין בעל קומות רבות שיהווה פתרון דיור למשפחות רבות שמחפשים לגור בערים המרכזיות מבחינת הנוחות והקרבה למקום עבודתם. יש לציין, כי חוק 17 בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משנת 2016, מתייחס להנחה בארנונה. סעיף זה קובע, כי שר הפנים יקבע את התנאים אשר בהתקיימם, מחזיק בדירת מגורים בבניין משותף, שהוא בעל זכויות בדירה בבית שנהרס במסגרת התחדשות עירונית בתמורה לדירה הקודמת שבה התגורר הדייר טרם הריסתו. דייר כזה, יהיה זכאי להנחה של 100% בתשלום הארנונה.
בחירה מושכלת של עורך דין תמ"א 38
היות וקיימים עורכי דין רבים בתחום המקרקעין בישראל, וועדי הבית יתחילו לחפש בקדחתנות עורך דין תמ"א 38 אשר ייצג אותם וילווה אותם מתחילת המיזם ועד לקבלת המפתח לדירתם החדשה. יש למצוא עו"ד שמתמחה במיוחד בתחום זה שהוא מורכב מאוד. עוה"ד ידאג לערבויות הנחוצות על מנת להבטיח את הדיירים, כך שלא יהיה מצב, אשר בו הפרויקט יפסיק ובעלי הדירות בבניין המשותף שהתחיל בו המיזם לא יישארו קרחים מכאן ומכאן, בשל בעיות כספיות של החברה הקבלנית אשר לקחה על עצמה את הפרויקט. גם מבחינת תשלום שכר הדירה לדיירים כל זמן הפרויקט, אחוזי הבנייה וגודל הדירות שיקבלו הדיירים בתמורה לאחוזי הבניה אשר הם למעשה הקומות הנוספות שהקבלן יבנה שהם הרווח הנקי שלו מכל המיזם.
עורכי דין העוסקים במקרקעין, עוסקים בתת נושאים שונים, כמו בתחום רשויות מקומיות, כאשר ישנן תביעות של תושבים לגבי התנגדויות לתכנית בניה עירונית ונושאים מורכבים נוספים שישנם עורכי דין ספציפיים שמתמחים בתתי תחומים מסוימים אלה. לדוגמא, כאשר דיירים תובעים את הוועדה לתכנון ובנייה וכן בטענותיהם מוכח כי התב"ע עצמה מהווה ירידה בערך הנכסים שלהם, הם יגישו תביעות לירידת ערך, לאחר שיוכיחו באמצעות אנשי מקצוע כמו מהנדסי בניין ושמאים, כי אכן הם זכאים לפיצוי.
המשמעות של בחירת עו"ד מומחה לענייני תמ"א 38
ישנה חשיבות רבה בבחירה של עו"ד המתמחה בנושא תמ"א 38. עסקה זו הינה מורכבת ומתפרסת על כמה שנים, מיום הצעת הקבלן ועד לחתימת חוזים והמתנה לסיום הפרויקט. עו"ד לנושאי תמ"א 38, יהיה חייב ללוות את הדיירים שמיוצגים על ידו, כאשר הוא יערוך היטב את החוזה, יברר לגבי האישורים שניתנו לתכנית, זכויות הבניה והתמורה. עו"ד מימון פאר, הוא אחד מעורכי הדין המובילים בתחום, כאשר הוא בעל שני תארים במשפטים ושני תארים במדעי המדינה. במשך שנים רבות, כיהן עוה"ד פאר בתפקידים בכירים בעיריות שונות בצפון הארץ ואף היה מנהלם של כמה חברות וכן, מנכ"ל החברה הכלכלית של הסטודנטים בטכניון ואף ניהל את סניפי עיתון מעריב באזור הצפון. עוה"ד פאר, הינו מומחה למקרקעין ולפרויקטים של תמ"א 38.
עוה"ד פאר הוא גם עורך דין זכויות עובדים כאשר הוא מייצג את המגזר הציבורי והפרטי וזכה במשפטים רבים שבהם הוא ייצג את לקוחותיו.
